Questions fréquentes

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Suisse romande, le prix de vente n'est pas le seul montant à financer. Il faut y ajouter les frais d'acquisition, souvent appelés « frais de notaire », qui représentent en règle générale entre 3 % et 5 % du prix d'achat selon le canton. Ces frais regroupent en réalité plusieurs postes distincts : le droit de mutation (un impôt cantonal, parfois communal, prélevé sur le transfert de propriété), les émoluments et débours du notaire, les frais d'inscription au registre foncier, ainsi que les frais de constitution ou d'augmentation de la cédule hypothécaire qui garantit votre prêt bancaire. La part fiscale, le droit de mutation, constitue le poste le plus important. Point essentiel pour votre budget : ces frais doivent être payés avec vos propres liquidités. Ils ne peuvent pas être ajoutés à l'hypothèque, et l'avoir de votre caisse de pension ne peut pas servir à les couvrir car le retrait au titre de l'encouragement à la propriété est réservé à l'acquisition du logement lui-même. Prévoyez-les donc dès le départ, en plus de vos fonds propres. Références : Administration fédérale des contributions (AFC), recueil « Informations fiscales », dossier Droits de mutation ; législations fiscales cantonales ; art. 30c LPP et ordonnance sur l'encouragement à la propriété du logement (OEPL).

Le droit de mutation est l'impôt que le canton (et parfois la commune) prélève au moment du transfert de propriété d'un bien immobilier. Il est calculé sur le prix de vente et il est perçu par le notaire lors de la signature de l'acte, puis reversé à l'État. Dans les cantons romands, l'usage et la loi le mettent en principe à la charge de l'acheteur. Son taux varie fortement d'un canton à l'autre, car chaque canton légifère librement en la matière : 3 % à Genève, 3,3 % au total dans le canton de Vaud (part cantonale de 2,2 % à laquelle s'ajoute un droit communal), 3,3 % à Neuchâtel, 1,5 % à Fribourg (plus centimes additionnels communaux) et 1 % à 1,5 % en Valais. À l'inverse, plusieurs cantons alémaniques comme Zurich, Zoug, Schwyz, Uri, Glaris ou Schaffhouse n'en prélèvent pas ou l'ont remplacé par de simples émoluments. Concrètement, pour un appartement de CHF 1'000'000.-, le droit de mutation représente donc entre CHF 10'000.- et CHF 33'000.- selon le lieu de situation du bien. C'est un élément à intégrer dans toute comparaison entre deux biens situés dans des cantons différents. Références : AFC, recueil « Informations fiscales », dossier Droits de mutation ; loi genevoise sur les droits d'enregistrement (LDE) ; loi vaudoise concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers (LMSD) ; législations fiscales cantonales.

Casatax est un allègement fiscal propre au canton de Genève, destiné à faciliter l'accès à la propriété. Il permet à une personne physique qui achète le logement destiné à devenir sa résidence principale de bénéficier d'une réduction des droits d'enregistrement (le droit de mutation genevois) et d'une réduction de moitié des droits liés aux actes hypothécaires (cédules). Le dispositif est plafonné et indexé chaque année : depuis le 1er mars 2026, il s'applique aux acquisitions dont le prix ne dépasse pas CHF 1'394'928.-, avec une réduction du droit d'enregistrement pouvant atteindre CHF 20'924.-. Si le prix d'achat dépasse ce plafond, aucun allègement n'est accordé ; s'il est inférieur, la réduction est calculée proportionnellement. Trois conditions pratiques méritent votre attention : la demande doit impérativement figurer dans l'acte notarié (elle ne peut pas être formulée après coup), le logement doit être occupé comme domicile principal dans un délai de deux ans dès l'achat, et cette occupation doit durer au minimum trois ans. En cas de non-respect, l'économie d'impôt peut être reprise par l'administration fiscale. Références : art. 8A de la loi genevoise sur les droits d'enregistrement (LDE) et son règlement d'application ; communiqué du Conseil d'État de la République et canton de Genève du 4 février 2026.

En droit suisse, aucune vente immobilière n'est valable sans acte authentique : le passage devant notaire n'est pas une option, c'est une exigence légale. Le contrat de vente doit être instrumenté en la forme authentique, et le transfert de propriété ne s'opère ensuite que par l'inscription de l'acheteur au registre foncier. Le notaire intervient comme officier public impartial : contrairement à un avocat, il ne défend pas les intérêts d'une seule partie, mais veille à l'équilibre et à la sécurité juridique de l'opération pour le vendeur comme pour l'acheteur. Il vérifie la situation du bien (servitudes, gages immobiliers, droits de préemption, restrictions de droit public), s'assure de la capacité des parties et les informe des conséquences de leurs engagements. Il joue enfin un rôle central dans la sécurisation financière : il organise le paiement du prix, contrôle le règlement des impôts liés à la vente et requiert l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier. C'est ce cadre légal strict qui explique la grande sécurité des transactions immobilières en Suisse. Références : art. 216 du Code des obligations (CO) ; art. 656 et 657 du Code civil suisse (CC) ; lois cantonales sur le notariat.

La règle de base est fixée par l'autoréglementation des banques suisses, reconnue par la FINMA : l'hypothèque ne peut en principe financer que 80 % au maximum de la valeur du bien retenue par la banque. L'acquéreur doit donc apporter au moins 20 % de fonds propres. Sur ces 20 %, la moitié au minimum, soit 10 % de la valeur du bien, doit provenir de fonds propres dits « durs », c'est-à-dire ne provenant pas de la caisse de pension. Les fonds doivent provenir de l'épargne bancaire, des titres, des avoirs du 3e pilier, d'une donation ou encore d'une avance d'hoirie. Le solde peut, le cas échéant, être couvert par le 2e pilier (retrait ou nantissement), uniquement pour une résidence principale. N'oubliez pas d'ajouter à ce calcul les frais d'acquisition (droits de mutation, notaire, registre foncier, cédule), qui se paient également en liquidités. Exemple pour un bien à CHF 1'000'000.- : hypothèque de CHF 800'000.- au maximum, fonds propres de CHF 200'000.- dont au moins CHF 100'000.- de fonds durs, auxquels s'ajoutent CHF 30'000.- à CHF 50'000.- de frais selon le canton. Références : Directives de l'Association suisse des banquiers (ASB) relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires, reconnues comme standard minimal par la FINMA (circulaire FINMA 2008/10).

Il s'agit du calcul dit de « tenue des charges » : la banque n'évalue pas votre capacité à payer les taux d'aujourd'hui, mais votre capacité à supporter durablement une remontée des taux. Elle applique donc un taux d'intérêt théorique, généralement autour de 5 %, indépendant des conditions du marché au moment de l'achat. À cet intérêt théorique, la banque ajoute l'amortissement obligatoire (la part de l'hypothèque qui doit être remboursée pour ramener la dette aux deux tiers de la valeur du bien dans un délai d'environ quinze ans, ou avant la retraite) et un forfait de frais d'entretien et charges, usuellement estimé à 1 % de la valeur du bien par an. La somme de ces trois éléments ne doit en principe pas dépasser un tiers de votre revenu brut. C'est pourquoi un financement peut être refusé alors même que les mensualités réelles, calculées aux taux actuels, seraient parfaitement supportables : la règle vise à protéger l'emprunteur et le système bancaire contre un choc de taux futur. Références : autoréglementation de l'Association suisse des banquiers (ASB) en matière de financements hypothécaires, reconnue par la FINMA ; pratique bancaire suisse constante.

Oui, la loi le permet, mais uniquement pour financer le logement que vous occuperez vous-même à titre de résidence principale : c'est l'encouragement à la propriété du logement (EPL), prévu par la loi sur la prévoyance professionnelle. L'EPL est exclu pour une résidence secondaire ou un bien de rendement. Pour le 2e pilier, deux voies existent. Le versement anticipé : le capital sort de la caisse de pension, il est imposé immédiatement à un taux réduit et vos futures prestations de retraite (et souvent vos couvertures de risque) diminuent. Le nantissement : le capital reste dans la caisse et sert simplement de garantie à la banque, ce qui préserve vos rentes mais augmente la dette hypothécaire. Le 3e pilier (prévoyance liée 3a) peut également être mobilisé pour la résidence principale ; particularité importante, il est considéré par les banques comme des fonds propres « durs », au même titre que l'épargne, alors que l'avoir du 2e pilier ne peut pas couvrir les 10 % de fonds durs exigés. Avant tout retrait, comparez les effets fiscaux et l'impact sur votre prévoyance, idéalement avec un conseil neutre. Références : art. 30a à 30g de la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle (LPP) ; ordonnance sur l'encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle (OEPL) ; art. 3 OPP 3 pour le pilier 3a.

L'hypothèque à taux fixe verrouille votre taux d'intérêt pour toute la durée convenue, le plus souvent pour 3, 5 ou 10 ans. Avantage : une charge d'intérêts totalement prévisible, quel que soit le marché. Inconvénients : un taux de départ généralement un peu plus élevé, et des indemnités de sortie potentiellement lourdes si vous devez résilier avant l'échéance, par exemple en cas de vente anticipée. L'hypothèque SARON suit le marché monétaire : son taux est basé sur le SARON, le taux de référence suisse au jour le jour et adossé aux transactions réelles du marché, auquel la banque ajoute sa marge. Sur longue période, cette solution s'est historiquement révélée souvent avantageuse, mais elle expose votre budget aux hausses de taux, sans plafond. Il n'existe pas de « meilleur » choix : la décision dépend de votre tolérance au risque, de votre marge financière en cas de hausse des taux et de votre horizon de détention du bien. Beaucoup de propriétaires combinent les deux en plusieurs tranches en gardant à l'esprit que des tranches à échéances différentes peuvent lier durablement à la même banque. Références : SARON, taux de référence officiel du marché monétaire suisse administré par SIX et soutenu par la Banque nationale suisse ; règles générales du contrat de prêt, art. 312 ss CO.

Oui. Le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons ont accepté la réforme de l'imposition du logement, et le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029. À partir de cette date, le loyer fictif du logement occupé par son propriétaire (la « valeur locative ») ne sera plus imposé comme revenu, ni pour la résidence principale ni pour la résidence secondaire. La contrepartie est importante : dès 2029, la déduction des frais d'entretien de l'immeuble disparaîtra pour le logement occupé par son propriétaire, et la déduction des intérêts hypothécaires sera fortement limitée. Une exception est prévue pour les primo-accédants, qui pourront déduire leurs intérêts pendant une durée déterminée et jusqu'à un certain plafond. Les cantons pourront par ailleurs introduire un impôt spécial sur les résidences secondaires et maintenir, à titre transitoire, certaines déductions pour les rénovations énergétiques. Jusqu'à fin 2028, le système actuel reste pleinement applicable : la valeur locative demeure imposable et les déductions pour entretien et intérêts restent possibles. Pour un propriétaire qui envisage des travaux de rénovation, la période 2026-2028 constitue donc une fenêtre fiscale à planifier soigneusement. Références : votation fédérale du 28 septembre 2025 (arrêté fédéral sur les impôts cantonaux sur les résidences secondaires) ; communiqué du Conseil fédéral du 1er avril 2026 fixant l'entrée en vigueur au 1er janvier 2029 (admin.ch) ; modifications de la LIFD et de la LHID.

Trois postes principaux composent la fiscalité annuelle du propriétaire. D'abord, l'impôt sur la fortune : le bien entre dans votre fortune imposable à sa valeur fiscale, la dette hypothécaire étant déductible, ce qui réduit fortement la base imposable lorsque le bien est financé par emprunt. Ensuite, l'impôt sur le revenu : jusqu'à fin 2028, la valeur locative du logement que vous occupez est ajoutée à votre revenu imposable, avec en contrepartie la déduction des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien. Ce mécanisme disparaîtra au 1er janvier 2029 avec la réforme de l'imposition du logement. Enfin, plusieurs cantons dont Genève, Vaud, le Valais et Fribourg prélèvent en plus un impôt foncier (appelé à Genève « impôt immobilier complémentaire »), de l'ordre de 1 pour mille de la valeur fiscale du bien. À Genève, il est réduit à 0.2‰ de la valeur fiscale si l'immeuble est affecté à votre résidence principale. Les propriétaires d'un bien répondant aux normes HPE ou THPE sont exonérés de l'impôt immobilier complémentaire pendant 20 ans. À ne pas confondre avec les charges de PPE, qui ne sont pas un impôt mais la participation aux frais communs de l'immeuble. Références : loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) ; AFC, recueil « Informations fiscales » ; législations fiscales cantonales (notamment LCP genevoise pour l'impôt immobilier complémentaire).

C'est l'impôt cantonal que paie le vendeur sur le bénéfice réalisé lors de la revente d'un immeuble. Le gain imposable correspond au prix de vente, diminué du prix d'acquisition et des « impenses » : les travaux apportant une plus-value au bien, les frais d'achat et de vente, ainsi que la commission de courtage. Sa caractéristique la plus marquante est la dégressivité dans le temps : le taux diminue avec la durée de possession du bien. Une revente rapide, après quelques mois ou années, est lourdement taxée. Certains cantons appliquent même une majoration pour les détentions très courtes afin de décourager la spéculation, tandis qu'une détention longue est nettement moins imposée. Le principe de cet impôt est imposé aux cantons par le droit fédéral, mais chaque canton fixe librement son barème et ses modalités : à prix et durée identiques, la facture fiscale peut donc varier sensiblement entre Genève, Vaud ou le Valais. Le notaire ou l'administration fiscale peut établir une estimation avant la vente. Références : art. 12 de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) ; lois fiscales cantonales sur l'imposition des gains immobiliers.

Vous pouvez le différer, mais pas l'effacer. Le droit fédéral prévoit le mécanisme du « remploi » : lorsque vous vendez votre résidence principale et que vous réinvestissez le produit de la vente dans l'achat d'une nouvelle résidence principale en Suisse, l'imposition du gain est reportée, à condition que le rachat intervienne dans un délai approprié, généralement deux ans selon la pratique des cantons. Le report n'est en outre accordé que dans la mesure où le gain est effectivement réinvesti : si vous rachetez un logement moins cher et conservez une partie du produit de la vente, la part non réinvestie du gain reste imposable immédiatement. Enfin, il s'agit bien d'un différé et non d'une exonération : l'impôt reporté sera perçu lors de la vente ultérieure du nouveau logement, si celle-ci n'est pas elle-même suivie d'un nouveau remploi. Conservez donc soigneusement tous les justificatifs relatifs aux acquisitions successives. Références : art. 12 al. 3 let. e de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) ; jurisprudence du Tribunal fédéral sur le remploi (notamment ATF 143 II 233 sur la notion de résidence principale).

Jusqu'à fin 2028, les travaux d'entretien et de rénovation qui maintiennent la valeur du bien sont déductibles de votre revenu imposable : réfection de la toiture, remplacement d'une cuisine ou d'une salle de bains vétustes, peintures, réparation des installations… Les travaux dits « à plus-value » — agrandissement, création d'une pièce supplémentaire ou montée en gamme du standing — ne sont en revanche pas déductibles du revenu. Ils ne sont pas perdus pour autant : ils viendront en déduction du gain imposable lors de la revente, au titre des impenses. D'où une règle d'or : conservez systématiquement toutes vos factures, pendant toute la durée de détention du bien. Attention au changement de système : dès le 1er janvier 2029, avec la suppression de la valeur locative, ces déductions d'entretien disparaîtront pour le logement occupé par son propriétaire au niveau fédéral, les cantons pouvant maintenir temporairement certaines déductions pour les rénovations énergétiques. Si des travaux importants sont prévus, leur calendrier mérite d'être étudié avant fin 2028. Références : art. 32 de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD) ; art. 9 LHID et législations cantonales ; réforme de l'imposition du logement en vigueur au 1er janvier 2029.

Les annonces immobilières utilisent des notions de surface différentes, ce qui rend les comparaisons délicates. La référence technique en Suisse est la norme SIA 416, qui définit précisément les surfaces d'un bâtiment. La surface brute de plancher (SBP) comprend l'ensemble des surfaces d'étage, murs et cloisons inclus : c'est la notion utilisée par le droit de la construction, notamment pour calculer les droits à bâtir d'une parcelle. La surface nette (ou surface habitable nette) correspond à ce que vous pouvez réellement occuper à l'intérieur de l'appartement, murs déduits. La surface utile y ajoute généralement certains locaux annexes utilisables. Selon la définition retenue, l'écart entre surface brute et surface nette atteint couramment 10 % à 15 %. La surface pondérée, très répandue dans la vente de PPE en Suisse romande, est une convention : les surfaces extérieures et annexes (balcons, terrasses, jardins, combles) sont comptées partiellement (par exemple un balcon à 50 %) et ajoutées à la surface intérieure. Le prix au m² annoncé se rapporte souvent à cette surface pondérée : avant de comparer deux biens, demandez toujours quelle définition de surface est utilisée et comment elle a été mesurée. Références : norme SIA 416 « Surfaces et volumes des bâtiments » (Société suisse des ingénieurs et des architectes) ; législations cantonales sur les constructions pour la surface brute de plancher (p. ex. LCI genevoise).

Les pondérations sont calculées au moyen de coefficients : 50 % pour les balcons, 33 % pour les terrasses et 10 % pour les jardins.

Pour un appartement en PPE ou une maison individuelle, la méthode dominante est l'estimation hédoniste : un modèle statistique compare votre bien à des milliers de transactions effectives, en tenant compte de la localisation, de la surface, de l'année de construction, de l'état et des caractéristiques particulières. C'est la méthode qu'utilisent la plupart des banques pour les objets standards. D'autres méthodes existent et se complètent : la valeur intrinsèque (valeur du terrain plus coût de construction, déduction faite de la vétusté), utilisée pour les objets atypiques, et la valeur de rendement (capitalisation des loyers), déterminante pour les immeubles locatifs et les biens de rendement. Un expert combine souvent plusieurs approches. Point décisif pour votre financement : la banque ne prête pas sur le prix que vous avez négocié, mais sur la valeur de nantissement qu'elle retient, en principe la plus basse entre le prix d'achat et sa propre estimation (« principe de la valeur la plus basse », consacré par l'autoréglementation bancaire). Si vous payez plus cher que l'estimation de la banque, la différence doit être couverte par des fonds propres supplémentaires. Références : Directives ASB relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires (principe de la valeur la plus basse), reconnues par la FINMA ; standards d'évaluation immobilière suisses (Swiss Valuation Standards, SVS).

En droit suisse, tout contrat portant sur la vente d'un immeuble doit être passé en la forme authentique (devant notaire) et la propriété ne passe à l'acheteur qu'au moment de son inscription au registre foncier. Trois actes se distinguent par le degré d'engagement des parties et le moment du transfert. La vente à terme (clé en main) : l'acquéreur signe, soit une promesse soit un acte de vente à terme, et verse un acompte usuellement de 5 % à 20 % du prix. Le solde du prix est payé lors de la prise de possession du bien. Le transfert de propriété s'opère par l'inscription au registre foncier lorsque le bien terminé est livré. La vente en quote-part terrain : l'acquéreur acquiert une part de terrain ou de PPE exprimée en millièmes. Il devient le propriétaire dès ce moment-là. En parallèle, il signe un contrat d'entreprise portant sur la construction du logement. Le prix est payé par tranche selon l'avancement du chantier jusqu'à la livraison. Juridiquement, l'opération combine en général deux volets : un acte notarié portant sur la quote-part de terrain (vente de la part de PPE), lié à la signature d'un contrat d'entreprise portant sur la construction du logement. Références : art. 363 ss CO (contrat d'entreprise) ; norme SIA 118 « Conditions générales pour l'exécution des travaux de construction ».

La propriété par étages est une forme particulière de copropriété. Techniquement, vous acquérez une part de copropriété de l'immeuble entier, exprimée en quotes-parts (les « millièmes »), assortie d'un droit exclusif d'utiliser et d'aménager certaines parties déterminées du bâtiment : votre appartement, sa cave, éventuellement son grenier. Certaines parties de l'immeuble restent obligatoirement communes et ne peuvent faire l'objet d'aucun droit exclusif : le terrain, la structure porteuse, la toiture, les façades, les installations techniques desservant l'ensemble des lots. Leur entretien est financé par tous les copropriétaires proportionnellement à leurs quotes-parts : ce sont les charges de PPE, auxquelles s'ajoute généralement l'alimentation d'un fonds de rénovation destiné aux gros travaux futurs. La vie de la copropriété est organisée par l'assemblée des copropriétaires, qui vote le budget, les travaux et élit l'administrateur, ainsi que par le règlement d'administration et d'utilisation. Avant d'acheter, lisez systématiquement le règlement de PPE, les procès-verbaux des dernières assemblées et l'état du fonds de rénovation : ils vous renseignent sur la santé de l'immeuble, les travaux votés ou à prévoir, et d'éventuels conflits. Références : art. 712a à 712t du Code civil suisse (CC).

En principe, la commission de courtage est due par celui qui a mandaté le courtier et elle est usuellement de 3 % + TVA. Dans l'immense majorité des ventes résidentielles en Suisse romande, c'est le vendeur qui confie son bien à un courtier ; c'est donc lui qui paie la commission, usuellement un pourcentage du prix de vente convenu dans le contrat de courtage, exigible lorsque la vente aboutit grâce à l'activité du courtier. Pour l'acheteur, la commission n'apparaît donc pas comme une facture séparée, elle est économiquement intégrée dans le prix de vente. Il existe toutefois des exceptions : si vous mandatez vous-même un courtier « côté acheteur » pour rechercher un bien (mandat de recherche), ou si le contrat prévoit expressément que la commission est à votre charge, vous en serez débiteur. Toute clause de ce type doit être claire et acceptée avant la conclusion. Pour le vendeur, la commission versée constitue une impense déductible du gain immobilier imposable lors de la revente. Références : art. 412 à 418 du Code des obligations (CO) ; jurisprudence du Tribunal fédéral sur le droit au salaire du courtier (notamment ATF 144 III 43 sur le lien de causalité) ; art. 12 LHID pour la déduction en tant qu'impense.

La servitude oblige le propriétaire d'un immeuble à tolérer quelque chose ou à s'abstenir de quelque chose, mais jamais à agir. Exemples : laisser passer le voisin sur son terrain (droit de passage), ne pas construire au-delà d'une certaine hauteur, tolérer une canalisation. Le propriétaire grevé subit, il ne doit rien faire de positif (art. 730 ss CC). La charge foncière oblige au contraire le propriétaire à fournir une prestation : faire ou donner quelque chose. Exemples : entretenir un chemin, livrer de l'eau, verser une redevance périodique. C'est le terrain lui-même qui répond de cette obligation, celui qui devient propriétaire la reprend automatiquement, et le créancier ne peut se payer que sur l'immeuble, pas sur la fortune personnelle du propriétaire (art. 782 ss CC). En une phrase : la servitude impose de laisser faire ou de ne pas faire ; la charge foncière impose de faire. Les deux figurent au registre foncier, d'où l'importance de faire lire l'extrait par le notaire avant tout achat.

La LFAIE, loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, communément appelée « Lex Koller », est la loi qui limite l'achat de biens immobiliers suisses par des personnes domiciliées à l'étranger ou par des sociétés contrôlées depuis l'étranger. Son but déclaré est de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse, en particulier sur le marché du logement. Le principe : toute acquisition d'un logement par une « personne à l'étranger » au sens de la loi nécessite une autorisation cantonale préalable ; sans elle, l'acte est nul et l'inscription au registre foncier refusée. Le champ d'application vise les immeubles d'habitation. Les immeubles servant d'établissement stable à une activité économique (bureaux, commerces, industrie) peuvent en revanche être acquis librement, même par des personnes à l'étranger. Références : loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.41) et ordonnance OAIE ; jurisprudence du Tribunal fédéral relative à la nullité des actes conclus sans autorisation.

Oui, dans de nombreux cas, mais tout dépend de la nationalité, du permis de séjour et de l'usage prévu du logement. Les ressortissants d'États de l'UE ou de l'AELE domiciliés en Suisse sont assimilés aux Suisses : ils peuvent acheter tout type de bien immobilier sans autorisation. Il en va de même pour tout étranger titulaire d'un permis d'établissement (permis C), quelle que soit sa nationalité. Un ressortissant d'un État tiers (hors UE/AELE) titulaire d'un permis de séjour B et domicilié en Suisse peut acquérir sans autorisation le logement qu'il occupera comme résidence principale, au lieu de son domicile effectif. L'achat d'une résidence secondaire ou d'un bien de placement reste en revanche soumis au régime d'autorisation. Les personnes domiciliées à l'étranger, quelle que soit leur nationalité, ne peuvent acquérir un logement en Suisse qu'avec une autorisation, délivrée de manière restrictive : pour les résidences secondaires de vacances, uniquement dans les lieux touristiques désignés par les cantons et dans les limites d'un contingent annuel fédéral. Avant tout projet, la situation doit être vérifiée au regard de la LFAIE, le notaire s'en assure systématiquement. Références : loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) et son ordonnance (OAIE) ; Office fédéral de la justice, aide-mémoire sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger.

La « Lex Weber » désigne la limitation des résidences secondaires, issue de l'initiative populaire acceptée le 11 mars 2012 et concrétisée par la loi sur les résidences secondaires (LRS), en vigueur depuis 2016. La règle : dans toute commune où les résidences secondaires représentent déjà plus de 20 % du parc de logements, la construction de nouvelles résidences secondaires est en principe interdite. Cette limitation touche avant tout les communes touristiques de montagne. Une grande partie du Valais, des Grisons ou de l'Oberland bernois dépasse le seuil de 20 %. Dans ces communes, un logement neuf ne peut être autorisé que comme résidence principale (ou logement assimilé), avec une restriction d'utilisation inscrite au registre foncier. Les logements qui existaient déjà ou étaient autorisés avant le 11 mars 2012 (dits « logements créés selon l'ancien droit ») restent en revanche libres d'utilisation : ils peuvent être vendus et utilisés comme résidence secondaire. À ne pas confondre avec la Lex Koller : la Lex Weber s'applique à tous, Suisses comme étrangers. Références : art. 75b de la Constitution fédérale (Cst.) ; loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS, RS 702) et son ordonnance ; Office fédéral du développement territorial (ARE), inventaire des communes concernées.

Parce que la Suisse est un État fédéral : la Constitution laisse aux cantons toutes les compétences qui ne sont pas expressément attribuées à la Confédération. Or l'essentiel de la fiscalité immobilière — en particulier droits de mutation, impôt sur les gains immobiliers, impôt foncier, valeur fiscale des immeubles — relève des cantons, de même que le notariat, le registre foncier dans son organisation et une grande partie du droit de la construction. Le droit fédéral fixe néanmoins un cadre commun : le Code civil et le Code des obligations régissent uniformément la propriété, la PPE et les contrats de vente dans toute la Suisse ; la loi sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) impose aux cantons certains principes fiscaux comme l'existence de l'impôt sur les gains immobiliers ou le remploi, mais leur laisse toute liberté sur les barèmes et les taux. Conséquence pratique pour l'acheteur : le déroulement juridique d'un achat est similaire partout, mais son coût fiscal et certaines règles d'urbanisme varient sensiblement selon le canton, voire la commune. Une comparaison sérieuse entre deux biens situés dans des cantons différents doit toujours intégrer les frais d'acquisition et la fiscalité annuelle locale. Références : art. 3 et 129 de la Constitution fédérale (Cst.) ; loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) ; Code civil (CC) et Code des obligations (CO).

Au moment de l'achat, la différence la plus visible tient aux droits de mutation : 3 % à Genève, contre 3,3 % au total dans le canton de Vaud (2,2 % de part cantonale plus le droit communal). Genève offre en revanche l'allègement Casatax pour la résidence principale jusqu'à un plafond de prix indexé, ce qui peut inverser la comparaison pour les logements de gamme moyenne ; Vaud ne connaît pas d'équivalent direct. En cours de détention, les deux cantons imposent la fortune immobilière et prélèvent un impôt foncier : à Genève, l'impôt immobilier complémentaire de 1 pour mille de la valeur fiscale ; dans le canton de Vaud, un impôt foncier communal dont le taux varie selon la commune. Les barèmes de l'impôt sur le revenu, de l'impôt sur la fortune et de l'impôt sur les gains immobiliers diffèrent également. La durée de détention est récompensée dans les deux cantons, mais selon des courbes distinctes. Références : loi genevoise sur les droits d'enregistrement (LDE) et art. 8A LDE (Casatax) ; loi vaudoise concernant le droit de mutation (LMSD) ; LCP genevoise (impôt immobilier complémentaire) ; LDTR genevoise ; législations fiscales cantonales GE/VD.

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Nous assurons la commercialisation des logements, la gestion des admissions, le suivi administratif des contrats, la facturation, la relation avec les résidents ainsi que la coordination de l'entretien technique des bâtiments.

Nous anticipons les échéances, accompagnons les résidents dans leurs démarches et organisons les relocations afin de limiter les périodes de vacances et d'assurer un taux d'occupation optimal.

Nos équipes répondent rapidement aux demandes des résidents, coordonnent les interventions techniques nécessaires et veillent au respect du règlement de la résidence afin d'offrir un cadre de vie agréable et sécurisé.